Calcul de surface Loi Carrez / Loi Boutin sur Pertuis (VAUCLUSE)
Obligation de réaliser une Loi Carrez pour la vente
La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est un texte législatif imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en préciser la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente.
La superficie privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
Les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une transaction porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une superficie inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la superficie».
Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.
Il y a certaines différences avec la superficie habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la superficie habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »
La superficie occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la superficie privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'une habitation selon la jurisprudence.
Y a-t-il obligation de réaliser une Loi Boutin pour la location ?
Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la superficie habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le calcul de superficie Loi Boutin est valable tant que le bien n'a pas subit de changement (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).
Quelle est la différence entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?
La loi Carrez correspond à la superficie privative, alors que le loi Boutin correspond à la superficie habitable d'un bien.
Ainsi, le calcul de superficie Carrez, contrairement à la superficie habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.
Parties comptabilisées | Superficie Loi Carrez | Superficie Loi Boutin |
---|---|---|
Terrasses, balcons | Non | Non |
Caves, garages, parkings | Non | Non |
Sous-sols autre que caves, garages, parkings | Oui | Non |
Combles aménagés | Oui | Oui |
Combles non aménagés | Oui | Non |
Greniers | Oui | Non |
Réserves | Oui | Non |
Remises | Oui | Non |
Vérandas | Oui | Non |
Quelles conséquences en cas d'erreur de superficie ?
Pour un calcul de surface Loi Carrez
Si la superficie n'est pas précisée dans l'avant-contrat et dans le contrat de vente, l'acheteur peut demander l'annulation de l'avant-contrat sans attendre le contrat de vente constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un recours d'un mois à compter de la signature de cet acte pour intenter l'action en nullité. Néanmoins, même si la mention de cette superficie faisait défaut dans l'avant-contrat, l'acheteur perd toute possibilité de recours de ce type, s'il signe un contrat de vente dans lequel la superficie est précisée.
Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans l'avant-contrat ou dans le contrat de vente, l'acheteur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.
En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Pour un métrage Loi Boutin
Comme dans le cadre d'une transaction avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le bail est supérieure de plus d'un vingtième à la superficie réelle, le locataire peut demander une minoration du prix du loyer.
Pertuis : Quelques chiffres sur les surfaces
Sur Pertuis la surface moyenne des biens à la vente est de 121 m². Naturellement les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :
- Les maisons ont une superficie moyenne à la vente de 139 m² à Pertuis
- Les appartements ont une superficie moyenne à la vente de 53 m² à Pertuis
Connaissez vous les autres Diagnostics Immobilier Obligatoires ?